Jak dlouho ještě vydrží drahé hypotéky?

Sedmiprocentní RPSN zatím nezměněna

Že se cena hypoték odvíjí především od RPSN, netřeba zdůrazňovat. Roli hraje i výše úrokového swapu (IRS), za niž si banky obstarávají dlouhodobé peníze - určené právě na hypotéky. Ani RPSN a ani IRS zatím neklesají, resp. ne významně. Z toho plyne, že brzké zlevňování hypoték čekat nemůžeme.

ČNB koketuje se snížením sazeb

Česká národní banka avizovala ústy viceguvernéra Fraita, že bankovní rada si je zcela jistá, že inflace poklesne v roce 2024 na velmi nízké jednociferné hodnoty. To by (pro nás, spotřebitele) mohlo sice znamenat snížení REPO a dalších dvou úrokových sazeb (lombardní a diskontní), zprostředkovaně i snížení sazeb hypotečních.

Jenže viceguvernér ČNB Frait hned v pokračování svého vyjádření chladí naděje na brzké zlepšení situace v hypotékách: „Základní úrokové sazby nebudou pravděpodobně klesat tak rychle, jak očekává náš prognostický model a jak očekávají někteří tržní účastníci.“

Česká bankovní asociace vyhlíží listopad

Srpnový ekonomický komentář Jakuba Seidlera, hlavního ekonoma ČBA, dává naději všem, kterým fixace hypotéky končí s koncem letošního roku. Tou dobou už by se REPO sazba mohla dostat na úroveň okolo 6 %. A to by mohlo banky přimět snížit cenu hypoték též zhruba o jeden procentní bod.

Na první pohled malé snížení, ale na měsíční splátce může jít o stovky korun, někde i o částky přesahující tisícikorunu. Do konce tohoto roku ještě zůstane refinancování hypotéky během fixace v podstatě zdarma (jen se symbolickým poplatkem), a tak na jednoprocentním snížení sazeb mohou ušetřit i ti, kdo refixovali nebo uzavírali novou hypotéku teprve nedávno.

Zmírnit by se mohl i ukazatel LTV

V době drahých hypoték se přistupuje k jejich celkovému zpřísnění, včetně LTV. Loan to Value říká, jaká je maximální možná výše hypotéky zajištěné danou nemovitostí. Čím nižší je LTV, tím méně může banka v rámci hypotéky nabídnout. A rozdíl si musí žadatel dofinancovat sám.

V současnosti je téměř nemožné dostat se s LTV nad 80 %, což znamená 20 % ceny nemovitosti si pro hypotéku naspořit ze svého, nebo to řešit dalším úvěrem, u jiné finanční instituce. Nejčastěji u stavební spořitelny, vzít se dá i běžná půjčka, pokud se s doplatkem vejdete do částky okolo milionu korun.

Při zmírnění podmínek se může LTV navýšit, u bydlení pro mladé až na 100 %, pro klienty středního a vyššího věku až na 90 %. To se pak zbylá částka „shání“ o mnoho snáz. Všeobecné podmínky hypoték se mění poměrně často. Především v posledních dvou letech. K poslednímu velkému zpřísnění došlo v dubnu 2022, v červenci 2023 ze z podmínek pro změnu slevovalo.